法律專欄//房東能不能進屋？律師從高雄飯糰店事件談租客的權利保障

高雄飯糰店事件：房東說要進就能進？

最近高雄一間飯糰店爆出租屋糾紛：房東認為租金太便宜，欲強行調漲不成，竟然趁店休私自進店要搬冰箱。這件事讓不少人問：「房子租出去了，房東還能這樣自由進出嗎？」這不只是店家會遇到，租屋族更是常見。

法律怎麼說：租屋後，房東就沒權利了嗎？

根據《民法》第423條，雖然房東仍是房屋所有人，但在租約有效期間，租客擁有排他性使用收益權。換句話說，租屋期間這是租客的『小天地』，房東未經同意進屋，就可能違法。

房東擅闖的法律風險有多高？

- 民事責任：可能構成侵權、損害賠償、租客可解約
- 刑事責任：若是住宅或非營業時間進入，還可能觸犯《刑法》第306條侵入住居罪，最重可關一年！

實務判決也支持租客權益，強調『出租人不得恣意進入』，即使為商業空間，若在休息時間私闖，也難脫刑責。

但房東真的什麼時候都不能進屋嗎？

不是。以下幾種情況，房東可以進屋，但記得『提前告知』是基本：
1. 合約明定檢查時間（例如半年一次）
2. 必要修繕（屋況危急需處理）
3. 急迫狀況（如火災、氣體外洩等）

即便如此，也建議房東最好白天進屋、有第三人在場，並事後留存紀錄，避免爭議。

飯糰店事件啟示：租屋是合作，不是攻防

該事件中房東多次逕行進屋、甚至砸盆栽，影響店家生意。這種做法不只違法，也會損害房東自身信譽，未來恐怕難再出租。

律師實務建議：房東房客都應這樣做

✅ 合約明訂房東進屋條件，例如『需提前三日通知，限白天時間』
✅ 明確列出修繕責任與程序，例如「誰要修」、「可否進入」、「租客要配合什麼」
✅ 雙方保留通訊紀錄（LINE截圖、Email）
✅ 若遭違法擅入，房客應先蒐證，後續可寄發存證信函、報警備案尋求法律救濟

結語｜界線清楚，租屋也能雙贏

租屋不是戰爭，是一場合作。房東提供空間，房客合法使用，彼此尊重與溝通，是維持良好租賃關係的關鍵。如果你遇到租屋糾紛，別硬碰硬，不妨先諮詢專業律師釐清法律規定，再透過適當方式處理。